Page 23 - CTT Spanish Buyer Seller Guide
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Señales de alarma en el proceso de depósito en garantía/título de propiedad - continuación
SERVIDUMBRE: También es estándar. La mayoría de las servidumbres en las subdivisiones más recientes (20 años o menos) están contenidas en la calle. Algunas sub- divisiones tienen servidumbre no exclusiva en partes de la propiedad; por ejemplo, para mantenimiento de jardi- nes laterales, acceso a áreas comunes (como campos de golf), etc.
en función de la cantidad de documentación probatoria que se proporcione a la compañía de fianza. Nota: Si tiene un cliente/comprador que recibe financiación del vendedor o de cualquier persona, aconséjele que se comunique con usted o con su agente encargado de títu- los de propiedad cuando se liquide el préstamo. Los documentos de descargo son mucho más fáciles de obte- ner ahora que dentro de unos años cuando posiblemente no se tenga más contacto con el prestador hipotecario.
SEÑAL DE ALARMA: Si tiene previsto realizar mejo- ras (por ejemplo, la construcción de una piscina o un spa), el comprador debe solicitar que la servidumbre se incluya en un mapa para determinar que no haya ninguna interferencia con las mejoras previstas. Sin embargo, debe saber que la servidumbre es muy difícil de elimi- nar, y su cliente puede querer optar por otra propiedad si una servidumbre interfiere con sus planes futuros para la propiedad.
ACUERDOS: Comúnmente son acuerdos de manteni- miento de caminos, de servidumbre mutua (como un camino de acceso para vehículos compartido) o de mejo- ras, y obligan al propietario a realizar determinadas acciones. Durante el proceso de título de propiedad, debe solicitarse una copia del acuerdo y entregársela al com- prador. Es responsabilidad del comprador ponerse en contacto con su asesor si no entiende de qué manera el acuerdo podría afectarlo.
INVASIÓN: A veces una estructura (comúnmente un cerco o un camino de acceso de vehículos) invade una propiedad. Esto generalmente significa que un cliente tendrá que tomar la propiedad sujeta a la invasión. Comuníquese con su agente encargado de títulos de pro- piedad si encuentra algo relacionado con una invasión en su informe preliminar.
ESCRITURAS FIDUCIARIAS: Son comunes. El depósito en garantía solicitará una demanda al prestador hipotecario que le permitirá a la compañía de títulos de propiedad liquidar los préstamos existentes utilizando el dinero del nuevo préstamo del comprador.
SEÑAL DE ALARMA: El prestador hipotecario gene- ralmente no querrá otorgar un préstamo para una propie- dad donde existe una invasión. En algunas circunstancias, un endorso en la póliza del prestador hipotecario (gene- ralmente con un cargo adicional) puede hacer que el pres- tador cierre la transacción. Esto se determina según el caso particular. Nuevamente, comuníquese con su agente encargado de títulos de propiedad.
SEÑAL DE ALARMA: Esté atento a antiguas escritu- ras fiduciarias de un propietario anterior (o algunas veces, del propietario actual si ha refinanciado). Si encuentra en la lista una escritura fiduciaria que ya se ha pagado o que parece haber sido hecha por un propietario anterior, llame de inmediato a su agente encargado de títulos de propie- dad. Él investigará la escritura fiduciaria y tomará las medidas necesarias para sacarla del registro público (tra- bajando con el agente encargado de depósitos en garan- tía para obtener los documentos de descargo) o adquiriendo una “indemnidad” de la compañía de títulos de propiedad que canceló el antiguo préstamo. Las anti- guas escrituras fiduciarias con beneficiarios privados (personas individuales que actúan como prestadores, como un antiguo financiamiento del vendedor) son difí- ciles de eliminar, especialmente si han pasado muchos años desde que se liquidó el préstamo. A veces se nece- sitará un bono para dar de baja el título de propiedad de una antigua escritura fiduciaria. Estos bonos deben cubrir dos veces el valor nominal de la escritura fiduciaria, y costarán más del 1% del monto del bono (generalmente alrededor del 2 o 3%, más para bonos de mayor riesgo),
AVISO DE INFRACCIÓN: Estos avisos serán regis- trados algunas veces por el departamento de bomberos, el departamento de salud o la división local de cumpli- miento de zonificación en situaciones en las que la pro- piedad infringe un estatuto local.
SEÑAL DE ALARMA: Estos avisos son siempre una señal de alarma. El prestador hipotecario no aceptará estas condiciones. Deberá eliminarse la infracción y la agencia local de cumplimiento deberá emitir un descargo antes del cierre. El agente encargado de depósitos en garantía (o el vendedor o el representante del vendedor) generalmente tendrá que tratar directamente con la agen- cia correspondiente para resolver estos tipos de proble- mas.
ÓRDENES JUDICIALES/JUICIOS: No son un ele- mento estándar. El tipo más común que aparece en un informe preliminar son los juicios de manutención. Son emitidos por los tribunales cuando la parte en cuestión
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