Page 23 - CTT Chinese Buyer Seller Guide
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过户公证的红色警报/产权流程 - 续
红色警报: 如果打算进行装修(如造一个泳池或 水疗室),买家必须要求将地役权在测绘图上 体现,以明确是否对装修计划有阻碍。但您应 了解,地役权很难排除,如果地役权影响到您 的客户的未来计划,最好让他转向其它房产。
协议: 这些通常是道路维护协议、共同地役权协 议(如共用车道)或装修合同之类的形式,会 约束业主的某些行为。协议副本应从产权处取 得并提供给买方。如果买方不理解协议对他的 影响,他有义务联络自己的法律顾问。
信托契约:这些是常见的。过户公证处将向贷款 机构提出请求,允许产权公司用新买家的贷款 款项(或全额现金)付清现有贷款。 红色警报: 警惕老业主的旧信托契约(有时是当 前业主,如果他曾再融资的话)。如果您发现 清单上已付清的一份信托契约,或好象旧业主 取出的契约,请立即致电您的产权官。他将调 查这份信托契约,采取必要的行为将其从公共 记录中清除(与过户公证一起获得取消文件) ,或从付清旧贷款的产权公司那里获得“补偿 ”。带个人受益人(作为贷款人的个人,如旧 卖家移前扣除)的旧信托契约难以排除,尤其 是贷款已经付清数年之后。有时有必要用债券 来清除旧信托契约的产权。这些债券必须涵盖 信托契约面值两倍的价值,根据向债券公司提 供的支持文件情况,支付1%以上的债券金额( 通常2-3个百分点,债券风险越大,点数越高)。 注意:若您的客户/买家从卖家或任何个人那里获得 了融资,请建议他们在付清贷款时联系您或其产权 官。此时获取放行文件要比数年后容易得多,因为 那时可能会找不到那家贷款公司。
侵占: 有时会有某个结构(通常是围栏或车道) 侵占了房产。这通常意味着客户只能根据侵占 情况占有房产。若您在初步报告中看到了侵占 内容,请联系产权官。
红色警报: 贷款机构通常不想在有侵占的情况下 发放房屋贷款。有些情况下,向贷款机构的保 单背书(通常会有额外收费)可让贷款机构放 贷。这些是根据情况逐一确定的。还是要联络 您的产权官。
违法告知单 有时这些是在房屋违反当地法规的 情况下,由消防部门、卫生部门或当地区划强 制部门记录在案的。
红色警报: 这些总是一面红旗。贷款机构将拒绝 这些情形。必须排除违法行为,当地执行机构 将在过户前开具一份放行单。过户公证处(或 卖方或买方的代表)通常要直接与适当部门打 交道,以解决此类问题。
法院指令判决: 这些不是标准项。在PR(初步 报告)中显示的最常见类型是法院支持判决。 当命名方欠儿童抚养/配偶赡养费的情况下,法 院会签发这些判决。(请参阅“信息声明”) 红色警报: 任何指令/判决是一面红旗。支持判 决最长需要6周从委托人那里拿到要求和放行单 (通常是地区检察官办公室)若您看到了一个 法院指令或判决,请立即联系过户公证处,以 核实该要求是否已生效。
破产: 并非罕见,但破产也不是标准。 绝色警报: 所有公开破产要求债务人从法院那里 获得出售或抵押一项资产(房屋)或取得新债 务的许可。第7章和13章针对卖方的破产法是房 产销售中最常见的。需要得到破产受托人的信
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